Kto raz zaciągał kredyt na zakup mieszkania, działki czy budowę domu, ten wie, że koszty z tym związane to nie tylko oprocentowanie i prowizja dla banku. Do tego dochodzą różnorodne ubezpieczenia, a także opłaty, z jakimi trzeba się liczyć w określonych sytuacjach.

Od czego zależy wysokość odsetek?

Siłą rzeczy na pierwszym planie jest zawsze oprocentowanie kredytu, które zgodnie z umową należy się bankowi za możliwość korzystania z udzielonych przez tę instytucję środków. Tu stawki się różnią, zwłaszcza między kredytami w rodzimej walucie i we franku szwajcarskim. Pierwsze i drugie dzieli nawet kilka punktów procentowych (np. 4,6% w CHF w stosunku do 7,8% w PLN).

Skąd ta różnica? Chodzi przede wszystkim o zasadniczy składnik oprocentowania, jakim jest WIBOR (dla kredytów w złotych) bądź LIBOR (dla kredytów we franku szwajcarskim). Skróty te oznaczają aktualną wysokość oprocentowania kredytów oferowanych na rynku międzybankowym odpowiednio w Warszawie i w Londynie. Stawki te ulegają ciągłym zmianom, a w czasach kryzysu finansowego i rosnącej nieufności również między samymi bankami - wzrostom. Na pozycję tę nie mamy żadnego wpływu. Warto jednak zapytać pracownika banku, czy np. stosowany jest WIBOR 3M (3-miesięczny) czy może obecnie nieco wyższy od niego WIBOR 6M (6-miesięczny). Będzie to bowiem w pewnym stopniu rzutowało na wysokość płaconych później odsetek.

Drugim elementem kształtującym wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego jest marża banku. W tym wypadku sytuacja jest odwrotna, z korzyścią dla kredytów w rodzimej walucie. Pożyczając złotówki możemy liczyć na nieco niższą marżę banku aniżeli przy obarczonych ryzykiem kursowym frankach. W przeciwieństwie do WIBOR czy LIBOR marżę banku można negocjować, choć banki już na samym początku różnicują ten parametr, w zależności od wysokości wkładu własnego, kwoty kredytu czy jego proporcji względem przedmiotu zabezpieczenia (nieruchomości).

Od kilku tygodni można jednak zaobserwować niekorzystne dla nowych kredytobiorców zmiany w tym zakresie. Część banków podwyższyła swoje marże, inne nie są już tak chętne do ich obniżania na wniosek klienta.

Prowizja na początek

Bardzo istotnym kosztem kredytu hipotecznego jest prowizja. Koszt ten wynosi najczęściej od 0,5% do 2,5% wartości kredytu. Jeżeli bank nie każe sobie zapłacić od razu, lecz dolicza prowizję do wysokości kredytu (co stało się już powszechną praktyką), wydatek z tym związany staje się niemal niewidoczny. W efekcie odpowiednio wyższe jest zadłużenie kredytobiorcy, a to przekłada się bezpośrednio na poziom rat.

Podobnie jak marża banku, również i jednorazowa prowizja z tytułu udzielenia kredytu może być przedmiotem negocjacji. Jednakże czasy, w których banki chętnie rezygnowały z tego źródła przychodów, czy to wobec wszystkich chcących skorzystać z danej promocji, czy tylko dla wybranych, którzy postawili taki warunek, niestety niedawno się skończyły.

Gdy nie ma wkładu własnego

Coraz trudniej uzyskać kredyt na sfinansowanie 100% wartości nieruchomości, nie mówiąc już o zdarzających się wcześniej nadwyżkach na remont czy adaptację. W ocenie banków hipoteka daje gwarancję zwrotu jedynie ok. 80% wartości rynkowej mieszkania. Dobrze, aby pozostałe 20% uiścił z własnej kieszeni kredytobiorca (kupujący). Mowa oczywiście o wkładzie własnym. Im będzie on większy, tym lepsze mogą być warunki kredytowania (niższa marża lub/i prowizja). Dodatkowa i wcale niemała oszczędność wiąże się wówczas także z brakiem wymogu odnośnie zakupu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Ubezpieczenie to powinno trwać do momentu, w którym suma rat kapitałowych nie osiągnie pułapu wymaganego wkładu kredytobiorcy, czyli nawet przez kilka lat. Składka z tego tytułu kształtuje się różnie w różnych bankach. Najczęściej jest to ok. 3,5% wartości ubezpieczonego wkładu własnego.

Przykład

X kupuje mieszkanie o wartości 300 tys. zł. Bank wymaga 20% wkładu własnego, tj. 60 tys. zł. X zapłacił 10 tys. zł tytułem zadatku. Brakujący wkład własny wynosi 50 tys. zł. Składka na okres 5 lat kosztuje 3,5% brakującego wkładu, czyli X musi wydać na polisę 1.750 zł.

Drożej do wpisu hipoteki

Początkowy okres kredytowania wiąże się również z wydatkiem w postaci składki na tzw. ubezpieczenie pomostowe (do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki). Część banków nie wymaga takiej polisy, jednak w zamian nalicza w tym czasie podwyższone oprocentowanie. Tak czy inaczej jest to dodatkowy koszt, którego wysokość zależy zarówno od banku, jak i szybkości działania sądu. Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego kredytu wymaga bowiem wpisu do księgi wieczystej.

Jeżeli kredytobiorca był zmuszony nabyć ubezpieczenie np. na okres 6 miesięcy, zaś do ustanowienia hipoteki doszło znacznie wcześniej, za niewykorzystany okres może żądać zwrotu składki. Podobnie w przypadku niewykorzystania w pełni okresu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.

Inne koszty

Banki wymagają też ubezpieczenia nieruchomości (np. mieszkania) od pożaru, zalania i tym podobnych ryzyk. Tu wydatek nie jest znaczący. Średnio roczna składka z tego tytułu wynosi 100 zł za każde 100 tys. zł sumy ubezpieczenia.

Niektóre banki idą znacznie dalej i przy okazji działalności kredytowej zarabiają na sprzedawaniu drogich bądź co bądź polis na życie. Co gorsza, klient nie zawsze ma możliwość dokonania wyboru, czy skorzystać z tej dodatkowej oferty.

Przyszły kredytobiorca przed podjęciem decyzji winien również zwrócić uwagę na z pozoru nieistotne postanowienia dotyczące ewentualnych aneksów do umowy, kwestii przewalutowania kredytu czy przedterminowej jego spłaty. Najczęściej widnieją one w załączonej tabeli opłat i prowizji, która niestety może się zmienić w trakcie spłacania kredytu. Gwarancja niezmienności określonej opłaty istniałaby wówczas, gdyby kwestia ta była przesądzona w samej umowie.